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Publié le lundi 07 avril 2014 à 14:18

De nouvelles modalités de détermination des plus-values de cession de biens immobiliers avaient été annoncées le vendredi 2 août 2013 dans le BOFIP. Elles ont été confirmées par l'art. 27 de la loi N° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014.

Au regard de ces nouvelles règles applicables à partir du 1er septembre 2013 et particulièrement illisibles, nous tentons de rappeler les principes essentiels de ce nouveau dispositif :

  1. les nouvelles modalités s'appliquent à toute cession de biens immeubles ou de droits immobiliers dont le fait générateur de l'imposition est postérieur au 1er septembre 2013, à savoir :
    - les cessions faisant l'objet d'un acte authentique de cession signé après le 1er septembre 2013;
    - les cessions faisant l'objet d'une promesse bilatérale de vente sans condition suspensive signée après le 1er septembre 2013 (attention, en droit français, seule la promesse bilatérale de vente présente les mêmes effets juridiques que ceux qui sont compris dans une convention appelée "compromis de vente" en droit belge. Le résident belge, désirant acheter ou vendre un immeuble en France, sera bien inspiré en vérifiant les dispositions de l'avant-contrat qui lui est présenté au moment de l'expression de l'accord sur le prix et la chose. Il peut s'agir d'une seule promesse unilatérale de vendre, dans laquelle le vendeur s'engage irrévocablement à vendre le bien mais l'acheteur conserve la possibilité de se démettre moyennant le paiement d'une indemnité prédéterminée) :
  2. les nouvelles modalités ne s'appliquent qu'aux cessions de biens autres que des terrains à bâtir pour lesquels les règles d'abattement restent inchangées jusqu'au 31 décembre 2013 (les abattements pour durée de détention seront supprimés à partir du 1er janvier 2014 pour les seuls terrains à bâtir, impliquant pour ce type de bien l'impossibilité de bénéficier, après le 1er janvier 2014, d'une exonération de l'impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention). Il y a lieu de remarquer que les nouvelles modalités s'appliquent non seulement aux immeubles affectés au logement, comme mentionnés dans une première instruction administrative, mais aussi aux biens ruraux, aux biens affectés à une activité commerciale, industrielle, professionnelle, etc, ainsi qu'aux droits immobiliers portant sur les mêmes immeubles.
  3. les nouvelles modalités ne s'appliquent toutefois pas aux : cessions de parts sociales de "sociétés à prépondérance immobilière" ; cessions de biens immeubles réalisées par le cédant au profit de membres de sa famille exhaustivement énumérés ou d'une société dont les associés seraient les mêmes membres de la famille.
  4. les nouvelles modalités ont pour effet de : différencier l'abattement pour durée de détention qui est appliqué à la base imposable soumise à l'impôt sur le revenu de celle soumise aux prélèvements sociaux ; modifier la cadence de déduction de l'abattement pour chaque assiette imposable, de sorte à rendre non imposable, d'une part, au titre de l'impôt sur le revenu les cessions d'immeubles détenus depuis plus de 22 ans, et d'autre part, au titre des prélèvements sociaux, les cessions d'immeubles détenus depuis plus de 30 ans.
  5. les nouvelles modalités comprennent également, à titre temporaire, pour les cessions intervenues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 portant sur les mêmes immeubles et droits immobiliers décrits ci-dessus, un abattement exceptionnel de 25%. Ce dernier s'applique indépendamment de la durée de détention de l'immeuble cédé, mais l'application de l'abattement ne s'opère, le cas échéant, qu'après prise en compte des abattements pour durée de détention.
  6. l'ensemble des nouvelles modalités décrites ci-dessus s'appliquent également dans les mêmes conditions sur l'assiette soumise à la surtaxe de 2 à 6% prévalant, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2015, sur les plus-values immobilières supérieures à 50.000,- €.

Il découle de ces nouvelles modalités les conclusions suivantes :

  • l'impact de la réduction d'impôts n'est pas linéaire suivant la durée de détention de l'immeuble. Ces nouvelles dispositions affectent plus les propriétaires qui souhaitent mettre en vente un immeuble acquis en France durant les années '80 ou '90 que ceux qui l'ont acquis après l'an 2000;
  • contrairement à ce qui est présenté dans les médias, il n'y a pas d'exonération d'imposition en cas de revente après 22 ans de détention. Il y a seulement une réduction de l'imposition globale de l'ordre de 49% au maximum en cas de revente après une période de détention comprise entre 22 et 30 ans (ou de 62% si la cession intervient entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014), sans prise en considération de l'éventuelle imposition au titre de la surtaxe pour les plus-values supérieures à 50.000,- €;
  • la réduction de l'imposition globale, accordée par ces nouvelles modalités, diminue lorsque la durée de détention se raccourcit.

Il y a également lieu de s'interroger sur la durée de la période durant laquelle les non-résidents seront soumis aux prélèvements sociaux, suite aux dispositions de l'art. 29 de la seconde loi de finances rectificatives pour 2012 qui n'a pas été censuré par le Conseil constitutionnel. Il apparaît qu'une procédure d'infraction contre la France a été ouverte, à la fin du mois d'août, par la Commission européenne, dans le cadre de la procédure EU Pilot 2013/4168, au sujet du prélèvement de la CSG et de la CRDS sur les revenus du patrimoine aux personnes physiques non domiciliées fiscalement en France et qui sont soumises à la législation de sécurité sociale d'un autre Etat membre. A suivre avec intérêt !

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