Voici un exemple qui vous permet de mieux comprendre la rationalité économique et fiscale d'un investissement au sein d'une résidence-services en France. Le logement concerné fait partie d'une résidence d'affaires, communément appelé "Business Flat" ou "Appart-Hôtel" en Belgique.
Résidence à Bobigny - Date prévisionnelle de livraison : 4ième Trim. 2012
Appartement T1 de 21,19 m2
Prix : 177.001,38 € TVAC (acte en mains) réparti comme suit :
- foncier HTVA : 13.363,83 €
- bâti HTVA : 120.274,45 €
- mobilier HTVA : 8.093,65 €
- TVA : 27.779,45 €
- Frais d'acte : 7.490,- €
Le loyer, calculé au taux de 4,95%(1) sur le foncier et le bâti, s'élève à 6.615,09 € par an, payable trimestriellement et indexé chaque année au 1er octobre. Ce loyer est fixé contractuellement pour 11 ans et demi renouvelable.
Le propriétaire, étant assujetti, en France, à la TVA, pourra introduire, durant le 1er semestre 2013, une demande de récupération de la TVA. Il sera ainsi remboursé de la somme de 27.779,45 €.
Le montant total de l'investissement aura ainsi été de 149.221,93 €. Avec un loyer annuel de 6.615,09 €, le rendement locatif brut se chiffre à 4,43% avant impôts.
D'un point de vue fiscal, la base d'imposition est établie, en France, comme suit :
+ loyers : 6.615,09 €
- amortissement du bâti : 4.750,84 € (pendant une durée moyenne pondérée de 30 ans et demi)
- amortissement du mobilier : 1.156,23 € (pendant 7 ans)
- charges copropriété : 100,- €
- taxe foncière : 500,- € (approximation)
Base imposable : 108,02 €
En cas de financement par emprunt, les intérêts sont intégralement déductibles et les amortissements non imputés sont reportables sans limitation de durée et de montant !
En cas de détention par une personne physique fiscalement domiciliée en Belgique, il y a obligation légale de déclarer, en Belgique, un montant de 6.115,09 € au titre de revenus immobiliers d'origine étrangère. Ce montant est exonéré en Belgique mais peut faire augmenter le taux moyen d'imposition des seuls revenus d'origine belge. Des intérêts débiteurs ou une détention au travers d'une société de droit français peuvent éviter les conséquences fiscales belges décrites ci-avant.
Considérant l'imposition des revenus, tant en France qu'en Belgique, comme négligeable ou évitable, le loyer net de toutes charges et impôts est ainsi de 6.015,09 € par an. Il représente un rendement locatif net et récurrent de 4,03% du montant investi, sans souci de gestion dans le chef du propriétaire. Le loyer est garanti, quel que soit le taux d'occupation de la résidence.
Remarques complémentaires :
Afin de pouvoir comparer le rendement locatif avec celui annoncé lors d'un investissement dans un "Business Flat" en Belgique, il y a lieu de prendre en considération les éléments suivants :
- le revenu versé, en France, au propriétaire est exclusivement constitué d'un loyer, et, non comme en Belgique, d'un loyer complété par un reversement partiel du chiffre d'affaires généré par les services présentés aux locataires (d'un point de vue fiscal, les revenus sont ainsi considérés comme exclusivement d'origine immobilière, et non comme étant partiellement d'origine professionnelle, avec tous les risques que celà comporte lorsque le propriétaire est une personne physique pensionnée !);
- le contrat qui lie le propriétaire à l'exploitant est un bail commercial d'une durée de 11 ans et demi renouvelable, et non, comme en Belgique, un mandat d'une durée de 20 ans confié à l'exploitant qui lui permet d'agir au nom du propriétaire et pour son compte.
(1) le taux de 4,95% est un taux promotionnel octroyé temporairement par l'exploitant de la résidence, sous conditions d'une réservation avant le 31 juillet 2011 et une passation des actes avant le 15 octobre 2011, la livraison des immeubles étant prévue entre le 4ième trimestre 2012 et fin 2013, selon les résidences. Pour d'autres résidences et en d'autres circonstances, le loyer est établi sur base d'un taux moyen de l'ordre de 4,20%.