Alain Lacourt vous propose de découvrir ses actualités.

Mis à jour le 26 novembre 2011

Comme anticipé suite au résultat des récentes élections sénatoriales, les sénateurs ont radicalement amendé le projet de loi de finances pour 2012 lors du vote du 23 novembre dernier.

Au regard du processus législatif qui conduit à donner à l’Assemblée nationale le dernier mot quant à l’arbitrage d’un texte pour lequel la Commission Mixte Paritaire n’aurait pu trouver un compromis sur le contenu d’un texte différent adopté par chacune des chambres législatives,  il est néanmoins intéressant d’analyser les amendements qui ont été votés au Sénat car ils peuvent être prémonitoires de ce que pourrait devenir le futur cadre fiscal en cas d’alternance politique après les élections présidentielles de mai 2012.

La plupart de ces amendements touchent en premier lieu les résidents fiscaux français. Ils donnent toutefois une valeur informative sur la nature des mesures fiscales qui pourraient être adoptées par un législateur voisin. Ainsi, il est prévu, par les seuls sénateurs, l’insertion d’une nouvelle tranche d’impôt au taux de 45% pour la fraction des revenus annuels supérieure à 100.000€, la réduction du crédit d’impôt sur les intérêts supportés pour le financement de l’habitation principale, l’abrogation du dispositif de défiscalisation des heures supplémentaires, la suppression immédiate (et non à compter des revenus de 2012) du bouclier fiscal, l’augmentation de la fiscalité des dividendes encaissés et des plus-values mobilières, l’introduction d’une taxe sur les transactions financières  à concurrence de 0,05% du montant de la transaction,….

Ces dispositions s’ajoutent à celles proposées par le Gouvernement et amendées en première lecture par les députés : par exemple, la suspension pendant 2 ans de l’indexation des barèmes fiscaux, la création d’une contribution sur les hauts revenus de  3% à partir de 250.000 € et de 4% au-delà de 500.000€ par an, un nouveau coup de rabot sur les niches fiscales, un aménagement de certains dispositifs de défiscalisation immobilière,…

Toutefois, d’autres mesures proposées par les sénateurs pourraient concerner les propriétaires belges d’immeubles en France si elles étaient adoptées définitivement.

Nous attirons l’attention sur l’art 3 bis G de la « petite loi », inséré par les sénateurs le 23 novembre dernier, qui concerne spécifiquement les droits de succession et de donation.

Cet article aurait pour effet de :

• ramener les abattements individuels des ascendants et descendants en ligne directe de 159.325 € à 50.000 € ( = montant accordé avant l’adoption de la loi TEPA du 21 août 2007) ;
• ramener les abattements individuels des frères et sœurs de 15.932 € à 5.000 € ( = montant accordé avant l’adoption de la loi TEPA du 21 août 2007) ;
• supprimer  les abattements accordés aux neveux et nièces en cas de succession tout en les maintenant en cas de donation, mais à un niveau de 5.000 € à la place de 7.967 € ;
• réinstaurer un abattement de 50.000 € sur l’actif net successoral recueilli par les seuls enfants ou ascendants du défunt (et non plus par le conjoint survivant !) ;
• supprimer l’indexation annuelle des abattements (mais pas des barèmes !);
• supprimer l’exonération des dons de somme d’argent consentis en pleine propriété aux enfants, petits-enfants,… inscrite à l’art. 790 G du C.G.I.

Néanmoins, la juxtaposition de ces éventuelles mesures à celles déjà adoptées en juillet dernier conduirait à un cadre fiscal encore moins favorable à celui prévalant dix ans plus tôt !

Il est peu vraisemblable que ce texte soit adopté prochainement en Commission Mixte Paritaire ou approuvé en seconde lecture de l’Assemblée nationale. Mais, il pourrait être reproposé plus tard en 2012 en cas de renversement de majorité politique après l’élection présidentielle du 12 mai 2012.

Les propriétaires belges d’immeubles en France qui envisagent la programmation successorale de ces éléments de leur patrimoine seront bien inspirer d’hâter leur réflexion et de prendre diverses dispositions pour organiser avant l’été 2012 la donation qu’ils envisagent de réaliser, à moins de prendre le pari de la réélection de Nicolas Sarkozy et de l’absence de basculement de la majorité lors des prochaines élections législatives.

Cet article inséré récemment par les sénateurs confirme mon point de vue exprimé en août 2007 (Article TaxTalk) par lequel j’exprimais le sentiment que certaines dispositions de la loi TEPA ne pouvaient être que temporaires !

Pour information, les sénateurs ont également inséré l’art.  3 bis H qui abroge les dispositions portant réforme de l’ISF adoptées dans la loi du 29 juillet 2011. Pareille proposition est également vouée à un refus de la C.M.T.

Par contre, il est une proposition des sénateurs qui pourraient avoir des chances d’aboutir, au regard de la pression que le notariat français pourrait soumettre sur certains députés. La loi du 29 juillet 2011 avait conduit à une hausse « surprise » de 1,1% à 2,5% des droits de partage à compter du 1^er janvier 2012. Les sénateurs ont inséré l’art. 3 bis F qui rétablit, à partir de la même date, le droit de partage au taux initial de 1,1%.

Un autre point d’attention porte sur le traitement des comptes courants au sein des sociétés à prépondérance immobilière. La loi du 29 juillet 2011 avait déjà introduit l’art 885 T ter du CGI par lequel les comptes courants détenus par les associés d’une société à prépondérance immobilière ne pouvaient plus être déduits pour la valorisation des parts sociales entrant dans l’assiette de l’I.S.F.. Il semble acquis, ainsi qu’en témoigne les dispositions de l’art. 3 bis du projet de loi, que députés et sénateurs soient d’accord pour étendre ce principe à l’assiette passible des droits d’enregistrement en cas de cession de parts. Cette disposition ne manquera pas de sel lors de la cession, entre époux ou entre tiers, de parts d’une SPRL de droit belge qui détient un immeuble en France et dans laquelle les associés ont laissé des comptes courants importants !

Du plaisir en perspective pour les professionnels belges du droit et du chiffre !

La fiscalité des successions et des donations internationales

Alain Lacourt a le plaisir de vous faire part de la publication d’un nouvel ouvrage portant sur la fiscalité des successions et des donations dans un contexte international.

L’ouvrage a été réalisé sous la direction d’Edouard-Jean Navez qui est licencié en droit et en notariat (Université catholique de Louvain), et titulaire d’une maitrise en gestion fiscale (Solvay Brussels School). Cette étude contient, en outre, les rapports nationaux réalisés par les auteurs suivants : F. Magnus et E.-J Navez (Belgique), A. Lacourt (France), Me. D. Boyer (Suisse), Pr. A. Ribes Ribes en collaboration avec Me. R. Dechamps (Espagne), Me. Ernesto Sellitto et Me. Yves Stans (Italie), Pr. Ch. Watrin (Allemagne), Pr. M. Dan Bob (Roumanie), Y. Pijpers et Pr. I. van Vijfeijken (Pays-Bas), Me. G. Zeyen (Autriche), Me. Q. Rutsaert (Grand-duché de Luxembourg), et Me. A Bargach (Maroc).

La préface a été rédigée par Maître Bernard Monassier, et la postface par Monsieur André Culot.

Vous trouverez les références de cet ouvrage à l'adresse suivante :

Bruylant

Il vous signale également la prochaine parution, en décembre 2011, de la deuxième édition, chez Anthémis, du manuel intitulé "L"optimalisation fiscale du patrimoine immobilier" dans lequel vous trouverez une contribution, mise à jour au 15 octobre 2011, portant sur les aspects fiscaux et patrimoniaux de la détention en France d'immeubles par des résidents belges.

Il vous rappelle qu'il est également l'auteur du dossier "Investir aujourd’hui dans l’immobilier pour assurer votre pension", paru en février 2011, auprès des éditions Indicator.

Ce dossier vous éclaire sur la problématique des pensions et sur les solutions afin de percevoir de manière pérenne des revenus complémentaires à votre pension légale sans payer trop d'impôts. Le Belge ayant une brique dans le ventre, pourrait aussi investir dans l’immobilier pour toucher des loyers et ainsi compléter, dans un cadre fiscal favorable, sa modeste pension légale.

Vous trouverez les renseignements à l’adresse suivante :

Indicator

Avec tous nos remerciements pour votre intérêt.

Plusieurs facteurs militent pour l'investissement immobilier dans le segment des résidences-services en France plutôt qu'en Belgique. Les incitants fiscaux accordés en France aux propriétaires-bailleurs peuvent être complétés par d'autres éléments de nature structurelle.

Pour rappel, par résidences-services, nous entendons des immeubles dont la vocation est de servir de logements à des locataires ayant un profil spécifique et auxquels des services ciblés leurs sont présentés durant leur séjour dans l'immeuble. Nous retenons les segments particuliers des :

• résidences-services dédiées aux personnes âgées, dépendantes ou non, médicalisées ou non;
• résidences-services dédiées aux étudiants;
• résidences-services dédiées à une clientèle à forte mobilité professionnelle ou tout autre personne ayant besoin d'un logement équipé pour un court ou long séjour;
• résidences-services dédiées à une clientèle touristique (segment de première importance en France mais faiblement développé en Belgique).

Dans tous les cas, les services présentés aux locataires sont rendus par un exploitant professionnel, partie prenante dans le cadre de l'investissement immobilier

Facteurs structurels :

Les liens juridiques qui unissent le propriétaire-investisseur, l'exploitant de l'immeuble et l'occupant du logement diffèrent en France et en Belgique, entraînant des conséquences au niveau patrimonial et fiscal. Le canevas français facilite l'accessibilité de ce segment immobilier aux personnes physiques qui souhaitent y investir, sans les obliger à créer diverses structures sociétaires sensées minorer leur assiette d'imposition.

Les différences essentielles au niveau de la structure de l'investissement sont décrites dans le tableau qui apparaît après avoir cliqué sur le mot 

tableau

Si le marché est, en France, aisément accessible aux investisseurs personnes physiques (pouvant éventuellement constituer une société fiscalement translucide pour détenir leur investissement), il est plus restreint en Belgique pour les investisseurs privés qui entendent détenir ce type d'immeubles en leur nom propre. Ces derniers doivent favoriser l'investissement au travers d'une société passible de l'I.Soc, éventuellement d'une Sicafi, pour améliorer le rendement après impôts. Toutefois, lorsque l'investisseur privé est pensionné, la perception de loyers au travers d'une société patrimoniale privée constitue une gabegie fiscale en Belgique. Seul l'investissement au travers d'une SICAFI donne accès à un régime fiscal non dissuasif.

Fiscalité plus attractive en France pour l'investisseur personne physique : 

Contrairement à de nombreux a priori, la fiscalité soumise à l’investisseur immobilier n’est pas plus défavorable en France que celle qui est appliquée en Belgique !

Il faut savoir que, lorsqu’on parle, en France, de défiscalisation immobilière, on cible, en fait, les incitants fiscaux qui sont accordés aux propriétaires qui mettent leurs immeubles en location. Par opposition, les déductions fiscales ne concernent, en Belgique, que l’habitation propre et unique du contribuable !

Certes, tous les dispositifs français d’incitation fiscale à l’investissement immobilier ne sont pas accessibles pour les investisseurs domiciliés en dehors de la France. Mais néanmoins, l’investisseur belge qui serait tenté d’investir en France peut bénéficier, par l’application de différents régimes de droit commun, de mécanismes fiscaux singuliers et inédits en Belgique, à savoir par exemple :

• la récupération de 100% de la T.V.A. incluse dans le prix d’achat d’une résidence-services;
• la déduction des loyers de 100% de l’amortissement du logement(*) dans une résidence-services et du mobilier qui l’équipe ;
• la possibilité d’imputer les amortissements accumulés de sorte à maintenir une base taxable nulle après le remboursement de l’emprunt qui a servi à financer l’acquisition ;
• l’absence de prise en compte de l’amortissement dans le calcul de la plus-value taxable réalisée lors de la revente de l’immeuble ;
• la possibilité d’amortir un immeuble et de le revendre en exonération d’impôts sur la plus-value après 30 ans ;
• la possibilité de bénéficier d’une augmentation des prix plus importante en France qu’en Belgique, du fait que l’acquéreur ne devra supporter des droits d’enregistrement que de 5,09% contre 12,5 ou 10% en Belgique ;
• la possibilité d’être imposé en France sur les loyers nets au taux d’imposition appliqué en Belgique si ce dernier est inférieur à 20% (ce qui est particulièrement intéressant pour les pensionnés !);
• la possibilité d’organiser la détention des immeubles français au travers d’une société non assujettie à l’impôt sur les sociétés, et de rester ainsi dans le régime d’imposition des personnes physiques ;
• la possibilité de planifier la transmission de l’immeuble de sorte à diminuer, voire annuler, les droits de donation et/ou de succession, tant en France qu’en Belgique ;
• la possibilité d’opter pour le statut de « loueur en meublé professionnel » et de bénéficier ainsi d’une exonération d’imposition de la plus-value après 5 ans, l’absence d’imposition au titre de l’I.S.F., l’étalement du paiement des droits de succession,…

Tous ces avantages fiscaux sont accessibles à un Belge en cas d’acquisition d’un logement situé au sein d’une résidence-services en France !

Pièges à éviter lors d'un investissement dans une résidence-services en Belgique :

Divers pièges peuvent surprendre l'investisseur belge en cas d'investissement immobilier en Belgique :

• en cas de mandat donné à un exploitant d'agir au nom et pour compte du propriétaire, ce dernier qui perçoit des "revenus" issus de la location d'un logement au sein d'une résidence-services est imposé au titre des revenus immobiliers pour la partie "loyer" et au titre des revenus professionnels pour la partie "rétrocession des revenus issus des services rendus aux locataires". Cette seconde partie est de nature à alourdir la fiscalité d'un propriétaire qui est retraité, voir à lui faire perdre le versement de sa pension légale si le montant de ces revenus était supérieur au montant des revenus professionnels autorisés en complément de la pension légale;
• la détention en personne physique de plusieurs immeubles au sein de résidences-services sises en Belgique pourrait être considéré par l'administration fiscale belge comme un acte sortant de la gestion normale du patrimoine privé, entraînant une requalification des revenus issus de la location et de la revente des immeubles;
• pour les logements de moins de 28m² situés en région de Bruxelles-capitale, le propriétaire est légalement tenu d'obtenir, contre paiement, une attestation de conformité valable pour une durée de 6 ans;
• pour les logements destinés aux étudiants, il est nécessaire d'obtenir, préalablement à l'aménagement du logement, un permis d'urbanisme délivré tant par la Région de Bruxelles-Capitale que la Région wallonne. En outre, il est également requis, dans cette dernière région, l'obtention, contre paiement, d'un permis de location délivré par la commune et d'une durée de 5 ans;
• les logements pour étudiants sont considérés, en Région de Bruxelles-Capitale, comme des résidences secondaires et sont dès lors soumis à la taxe sur les secondes résidences. 

(*) sauf la partie du prix d’achat représentant la valeur du terrain.

Ces nouvelles résidences proposent aux seniors modernes, un habitat adapté à leur volonté d’autonomie, de sécurité et de convivialité. Très confortables, elles offrent également tout un panel de services : restauration, ménage, animations, assistance personnalisée… Elles constituent un parfait compromis entre la vie en collectivité et le respect de l’autonomie de chacun. Les personnes peuvent être logées en chambre ou en appartement et restent libres de recourir ou non aux services collectifs.

Description :

Ces établissements ne sont pas des institutions médicalisées et ne peuvent dès lors pas héberger des personnes âgées dépendantes. Ils ne sont nullement comparables à une « maison de repos », avec ou sans soins, telle que ces institutions sont connues en Belgique.

Ces résidences se développent pour l’instant en France essentiellement dans des villes ou agglomérations de plus de 50.000 habitants. Situées en centre-ville ou à proximité des commerces, ces résidences regroupent en général entre 100 et 150 appartements spacieux prolongés d’une terrasse ou loggia, ainsi que parfois des maisons de plain-pied avec jardin privatif. Elles ont été conçues pour améliorer le confort et le bien-être des personnes âgées qui restent autonomes, même si leur mobilité peut être réduite. Bien qu’en général mis en location et équipé d’un mobilier de base, l’occupant reste libre d’aménager son nouvel espace de vie comme bon lui semble, le plus souvent avec son propre mobilier.

Ces logements sont contigus à des espaces de détente, de rencontre et de loisirs qui sont animés par un exploitant professionnel qui fournit un panel de services aux occupants de la résidence. Les occupants peuvent ainsi jouir d’un restaurant, d’un bar, d’une salle de gymnastique, d’un bassin d’aquagym ou d’une piscine, d’un atelier pour diverses activités, d’un espace dédié à la coiffure, manucure ou esthétique, d’un salon bibliothèque,…

Les occupants sont essentiellement des personnes seules, majoritairement des femmes, âgées entre 75 et 85 ans, originaires ou ayant vécus leur vie dans les alentours de la résidence. Les appartements les plus fréquentés sont des appartements « une chambre » d’une superficie moyenne de 45 à 55 m². Des appartements « deux chambres » sont également disponibles, les studios étant essentiellement destinés à accueillir les personnes en période de « test », de manière à leur permettre de découvrir, lors d’un court séjour, l’ambiance de vie dans pareille résidence.

Suivant les enquêtes menées en France, 20% des seniors du « quatrième âge » envisagent vivre dans une résidence « Seniors », mais les infrastructures actuelles ne permettent de satisfaire que 4% d’entre eux ! Toutefois, malgré la rareté relative de ce type de logements par rapport à la demande potentielle, il y a lieu d’être conscient qu’une résidence de 120 logements atteint son taux de remplissage maximal en moyenne entre 18 et 24 mois après son ouverture.

Schéma d'investissement :

Comme pour tous les types de résidences-services, le canevas économique reste identique :

• un exploitant professionnel est rémunéré pour les services divers et variés qu’il rend aux occupants de la résidence ;
• la construction de la résidence est financée par des investisseurs privés qui en sont co-propriétaires et qui donnent à bail l’immeuble à l’exploitant ;
• un bail commercial fixe les modalités du partenariat entre les co-propriétaires et l’exploitant ;
• les occupants de l’immeuble sont sous-locataires de l’exploitant de la résidence ;
• les relations contractuelles sont établies de manière telle à pouvoir rencontrer les conditions légales pour permettre aux co-propriétaires :
  • d’être assujetti à la TVA et de pouvoir ainsi récupérer la TVA supportée en amont sur le prix d’achat de l’immeuble mis en location ;
  • d’être dans le régime fiscal de la location meublée (non) professionnelle, de sorte à bénéficier d’une assiette imposable quasi nulle sur les revenus locatifs ;
  • d’être exempté, en cas de revente, de l’imposition sur les plus-values dans les conditions de droit commun.

Exemples d'investissement :

Suivant les localisations à travers toute la France, des investissements peuvent être réalisés dans l’acquisition, au minimum :

• d’un studio, d’une superficie moyenne de 30-35 m², pour un prix compris entre 90.000 et 130.000 € TVA, mobilier et frais de notaires compris ;
• d’un appartement « une chambre », avec ou sans rez de jardin, d’une superficie moyenne de 45-55 m², pour un prix compris entre 140.000 et 180.000 € TVA, mobilier et frais de notaires compris ;
• d’un appartement « deux chambres », avec ou sans rez de jardin, d’une superficie moyenne de 65-75 m², pour un prix compris entre 200.000 et 240.000 € TVA, mobilier et frais de notaires compris.

Ces immeubles sont généralement livrables entre le 4^ième trimestre 2012 et le 4^ième trimestre 2013, l’ouverture de la résidence étant presque concomitante avec la livraison. La TVA, soit 19,6% du prix d’achat, sera remboursée dans le courant du semestre qui suit l’ouverture de la résidence.

Le rendement locatif offert par l’exploitant à l’investisseur est en général compris entre 4,20% et 4,60% du prix d’achat, hors frais de notaires. Le rapport se calcule sur base des loyer et prix d’achat hors taxe.

Suivant les exploitants, les loyers sont versés mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Ils sont indexés sur base de l’indice IRL défini et mesuré par l’INSEE.

Le raisonnement appliqué pour déterminer la base imposable des revenus locatifs, ainsi que le rendement locatif net après impôts, est similaire à celui mené dans l’exemple relatif à une résidence-services active dans le segment du tourisme d’affaires et présenté dans un autre article.

Par application des dispositions du bail commercial, les charges liées à l'exploitation, l'entretien et les réparations de l'immeuble, ainsi que les risques de chômage locatif, sont assumés par l'exploitant. La taxe foncière ainsi que diverses charges de co-propriété sont supportées par l'investisseur.

L’aide à la réflexion lors d’un investissement dans pareille résidence-services est exclusivement apportée à tout investisseur qui entend agir dans le seul but de percevoir  de manière pérenne un revenu complémentaire et de préserver la valeur de son patrimoine, sans avoir la moindre intention d’occuper ultérieurement ce logement à titre personnel.

Voici un exemple qui vous permet de mieux comprendre la rationalité économique et fiscale d'un investissement au sein d'une résidence-services en France. Le logement concerné fait partie d'une résidence d'affaires, communément appelé "Business Flat" ou "Appart-Hôtel" en Belgique.

Résidence à Bobigny - Date prévisionnelle de livraison : 4ième Trim. 2012

Appartement T1 de 21,19 m2

Prix : 177.001,38 € TVAC (acte en mains) réparti comme suit :

- foncier HTVA :                            13.363,83 €

- bâti HTVA :                              120.274,45 €

- mobilier HTVA :                           8.093,65 €

- TVA :                                       27.779,45 €

- Frais d'acte :                                7.490,-  €

Le loyer, calculé au taux de 4,95%⁽¹⁾ sur le foncier et le bâti, s'élève à 6.615,09 € par an, payable trimestriellement et indexé chaque année au 1er octobre. Ce loyer est fixé contractuellement pour 11 ans et demi renouvelable.

Le propriétaire, étant assujetti, en France, à la TVA, pourra introduire, durant le 1er semestre 2013, une demande de récupération de la TVA. Il sera ainsi remboursé de la somme de 27.779,45 €.

Le montant total de l'investissement aura ainsi été de 149.221,93 €. Avec un loyer annuel de 6.615,09 €, le rendement locatif brut se chiffre à 4,43% avant impôts.

D'un point de vue fiscal, la base d'imposition est établie, en France, comme suit :

+ loyers :                                              6.615,09 €

- amortissement du bâti :                         4.750,84 € (pendant une durée moyenne pondérée de 30 ans et demi)

- amortissement du mobilier :                    1.156,23 € (pendant 7 ans)

- charges copropriété :                                  100,-  €

- taxe foncière :                                          500,-  € (approximation)

Base imposable :                                     108,02 € 

En cas de financement par emprunt, les intérêts sont intégralement déductibles et les amortissements non imputés sont reportables sans limitation de durée et de montant !

En cas de détention par une personne physique fiscalement domiciliée en Belgique, il y a obligation légale de déclarer, en Belgique, un montant de 6.115,09 € au titre de revenus immobiliers d'origine étrangère. Ce montant est exonéré en Belgique mais peut faire augmenter le taux moyen d'imposition des seuls revenus d'origine belge. Des intérêts débiteurs ou une détention au travers d'une société de droit français peuvent éviter les conséquences fiscales belges décrites ci-avant.

Considérant l'imposition des revenus, tant en France qu'en Belgique, comme négligeable ou évitable, le loyer net de toutes charges et impôts est ainsi de 6.015,09 € par an. Il représente un rendement locatif net et récurrent de 4,03% du montant investi, sans souci de gestion dans le chef du propriétaire. Le loyer est garanti, quel que soit le taux d'occupation de la résidence.

Remarques complémentaires : 

Afin de pouvoir comparer le rendement locatif avec celui annoncé lors d'un investissement dans un "Business Flat" en Belgique, il y a lieu de prendre en considération les éléments suivants :

- le revenu versé, en France, au propriétaire est exclusivement constitué d'un loyer, et, non comme en Belgique, d'un loyer complété par un reversement partiel du chiffre d'affaires généré par les services présentés aux locataires (d'un point de vue fiscal, les revenus sont ainsi considérés comme exclusivement d'origine immobilière, et non comme étant partiellement d'origine professionnelle, avec tous les risques que celà comporte lorsque le propriétaire est une personne physique pensionnée !);

- le contrat qui lie le propriétaire à l'exploitant est un bail commercial d'une durée de 11 ans et demi renouvelable, et non, comme en Belgique, un mandat d'une durée de 20 ans confié à l'exploitant qui lui permet d'agir au nom du propriétaire et pour son compte.

⁽¹⁾ le taux de 4,95% est un taux promotionnel octroyé temporairement par l'exploitant de la résidence, sous conditions d'une réservation avant le 31 juillet 2011 et une passation des actes avant le 15 octobre 2011, la livraison des immeubles étant prévue entre le 4ième trimestre 2012 et fin 2013, selon les résidences. Pour d'autres résidences et en d'autres circonstances, le loyer est établi sur base d'un taux moyen de l'ordre de 4,20%.