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Une société civile en France plutôt qu’en Belgique pour détenir votre portefeuille de valeurs mobilières?

Quand la roue tourne, de nouveaux paradoxes apparaissent...! Depuis que les Etats pourchassent les capitaux occultes détenus à l'étranger, il est paradoxal de constater que la détention…

Prélèvements sociaux à charge des non-résidents : la C.J.U.E. a prononcé son arrêt le 26 février 2015

Pour rappel, les non-résidents sont, depuis le 17 août 2012, assujettis aux prélèvements sociaux sur leurs revenus de nature immobilière perçus sur un immeuble sis en France, soit au titre des revenus…

Précisions sur les nouvelles modalités d'imposition des plus-values immobilières

De nouvelles modalités de détermination des plus-values de cession de biens immobiliers avaient été annoncées le vendredi 2 août 2013 dans le BOFIP. Elles ont été confirmées par l'art. 27 de la loi N°…

Alain Lacourt, consultant en ingénierie patrimoniale franco-belge.

Pourquoi un conseil patrimonial spécialisé ?

En vertu de la loi du sol, les règles applicables à un immeuble sont celles du pays de situation de l’immeuble et non celles du pays de résidence du propriétaire de l’immeuble. Il est déjà compliqué de dominer toutes les règles fiscales et successorales dans son propre pays. Il est encore plus complexe de maîtriser celles qui sont applicables dans le pays voisin, surtout lorsque de nombreuses différences apparaissent dans leur logique interne, conduisant ainsi le (candidat) propriétaire à la nécessité de devoir parfois modifier son approche.

Suite à la formidable augmentation de la valeur des actifs immobiliers, le coût d’une erreur dans l’approche du mode de sa détention ou de sa transmission est souvent nettement plus élevé que le coût d’une consultation préalable.

Aussi, l’intensification des délocalisations observées entre la France et la Belgique, dans les deux sens, pour des raisons multiples et souvent opposées, ainsi que les modifications sociologiques dans l’organisation du noyau familial conduisent de plus en plus fréquemment à des situations patrimoniales singulières dont l’analyse des implications nécessite une expertise spécifique et ciblée.

Enfin, l’allongement continu de l’espérance de vie entraîne un déséquilibre structurel des régimes légaux de retraite, dont le redressement ne pourra s’effectuer qu’au prix de mesures très impopulaires. Les plus prévoyants ne pourront bénéficier d’un maintien de leur pouvoir d’achat qu’en complétant les revenus de la pension légale par des revenus récurrents dont la pérennité et la stabilité seront mieux assurées s’ils proviennent d’actifs immobiliers judicieusement sélectionnés et gérés.

Quels services ?

Les services de conseil concernent essentiellement les thèmes suivants :

1. Structuration des modes de détention et de financement d'un immeuble

  • Acquisition en personne physique ;
  • Acquisition scindée en démembrement de propriété (usufruit temporaire, droit d'emphytéose, droit de superficie, etc.) ;
  • Acquisition par le biais d’une structure sociétaire de droit belge, français ou étranger ; (par exemple, une S.C.I., une Soparfi, une société patrimoniale,etc. ) ;
  • Financement au moyen de crédits bancaires consentis en Belgique, en France ou à l'étranger, de crédits lombards, etc. ;
  • Financement avec nantissement ou avance sur assurance-groupe, engagement individuel de pension, adossement à un contrat d'assurance-vie ;
  • Financement au moyen de capitaux détenus à l'étranger ;

2. Planification successorale d'un patrimoine immobilier

  • Analyse comparative des règles légales de dévolution successorale appliquées en Belgique et en France aux propriétaires concernés en fonction des modes de détention ;
  • Valorisation des conséquences fiscales de la transmission des immeubles en l'absence de toutes les dispositions particulières ;
  • Analayse comparative, tant sur un plan civil que fiscal, des différentes techniques de planification successorale pouvant être organisées en France et/ou en Belgique ;
  • Simulation des charges fiscales et opérationnelles lors de la mise en oeuvre des techniques de programmation successorale ;

3. Enoncé et/ou estimation des conséquences fiscales de la détention des immeubles de toute nature (affectés à l’habitation, au commerce, des biens ruraux, des vignes, des bois et forêts…), au niveau :

  • Des revenus locatifs ;
  • Des plus-values potentielles ;
  • De la mise à la disposition gratuite aux associés d’une société civile ;
  • De l’imposition au titre de la taxe de 3 %, de l’impôt de solidarité sur la fortune…

4. Analyse des implications fiscales en cas d’investissements immobiliers transfrontaliers dans une perspective de constituer un capital générant des revenus complémentaires à la retraite :

  • Investissement dans des immeubles de rapport, des résidences-services, des maisons de retraite, des bureaux, des commerces, des parkings, des biens ruraux…
  • Financement de ces investissements au moyen de capitaux accumulés au sein de sociétés patrimoniales, de sociétés de management, de sociétés d’exploitation…
  • Détention démembrée par constitution de droits réels immobiliers…

5. Analyse du choix de la résidence fiscale entre la France et la Belgique :

  • Analyse comparée des régimes fiscaux et sociaux en fonction de la nature des revenus encaissés, de la structure du patrimoine, de la situation familiale… ;
  • Analyse des contraintes lors d’une délocalisation vers la France préalablement au versement d’un capital d’assurance-groupe ;

Les services de conseil peuvent être complétés par des prestations telles que :

  • Rôle de pédagogue au sein de groupes familiaux aux fins d’assurer une même mise à niveau de connaissances et de compréhension toutes les implications dans un processus de planification successorale ;
  • Relecture d’actes et conventions juridiques (statuts de SCI ou autres sociétés, conventions de financement, actes de donation…) préparés par différents intervenants, souvent situés dans des pays différents, aux fins de vérifier la cohésion et l’absence d’incompatibilité entre les différents actes ;
  • Préparation de statuts sous seeing privé de sociétés de droit français ou belge (société civile…) et procédure d’immatriculation des sociétés ;
  • Gestion du secrétariat général de sociétés civiles immobilières (convocations des assemblées générales, procès-verbaux, déclarations fiscales, modifications des statuts…)

Par contre, les prestations d’Alain Lacourt ne portent nullement, tant en France qu’en Belgique, sur des conseils en matière de prescriptions urbanistiques, droit immobilier, expertise et valorisation immobilière.

Les prestations sont uniquement rémunérées par des honoraires préalablement communiqués. En cas d’analyse de dossier et rédaction d’un rapport écrit, une lettre de mission préalable précise le champ de l’étude, le délai de réalisation, la charge de travail estimée et le montant des honoraires prévus. Dans tous les cas, les honoraires sont soumis à la T.V.A. perçue au taux de 21 %.

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